Comment Passer De L Icc À L Ilc

En tant que bailleur, investisseur immobilier, ou même professionnel de l'immobilier vous êtes amené à effectuer une révision de loyer au moins une fois par an pour les baux à usage d'habitation, et tous les 3 ans pour les baux commerciaux ou professionnels, selon qu'il y est une clause d'échelle mobile ou pas, inscrite au bail.

Sauriez-vous identifier l'indice de révision de loyer à utiliser ?

Est-il possible de réévaluer united nations loyer à la hausse, librement, sans utiliser l'indice de révision ?

Nous verrons dans cet article comment utiliser les indices de révision de loyers pour le bail :

D'habitation
Commercial
Professionnel,

les changements qui ont lieux depuis la loi ALUR ( Bail d'habitation) et la loi PINEL ( baux commerciaux), la réévaluation de loyers que peuvent due south'autoriser les bailleurs, et nous verrons dans le dernier volet, les éventuels recours que peut envisager le locataire ainsi que le bailleur en cas de litige.

Quels sont les différents indices ?

Avant de lister les différents indices qui sont utilisés dans le cadre d'une révision de loyer, intéressons-nous d'abord à sa définition proprement dite : Il s'agit d'un indice permettant aux bailleurs de revoir le loyer de son locataire au moins une fois 50'an à la date convenue entre les 2 parties et dont l'indexation est mentionnée dans les clauses du bond. Sa valeur est actualisée par trimestre (au nombre de 4), et publiée au Periodical officiel (JO), dont la mise à jour est faite par l'Institut national de la statistique et des études économiques, l'INSEE, en prenant en compte le dernier indice de référence à celui du dit bail signé.

Il existe 4 indices. Ils sont différents en fonction du blazon de bail signé. Nous relevons :

ICC : Indice du coût de la construction
IRL : Indice des loyers de références
ILC : Indice des loyers commerciaux
ILAT : Indice des loyers des activités tertiaires

En règle générale, cette révision est faite à la demande du bailleur.

Quels sont les spécificités de chaque indice ?

ICC : Indice du coût de la construction

C rée en 1953, il était utilisé, avant la loi PINEL, cascade la révision de tout type de location :

Bail d'habitation, remplacé par l'IRL en 2006.
Bond commercial, remplacé par l'ILC
Bail professionnel, remplacé par fifty'ILAT

Depuis la loi PINEL, en appointment du 18 juin 2014, applicable à compter du ane^er septembre 2014, l'ICC est remplacé par ces 2 indices, encadrant les activités commerciales et tertiaires :

ILC « Indice des loyers commerciaux »
ILAT « Indice des loyers des activités tertiaires »

IRL : indice de référence des loyers

indice révision de loyer : IRL

Pour information : La variation de l'IRL dépend de fifty'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, et il est calculé à partir de la moyenne des 12 derniers mois.

Si toutefois, le bailleur a oublié de préciser la date de révision, ou même l'indice lors de la signature du bond, il pourra toujours se référer à la date de signature du bail cascade utiliser 50'indice de départ, et procéder ainsi à la révision en bonne et due forme.

Fifty'ILAT : Indice des Loyers des Activités Tertiaires

Indice de révision de loyer ILAT

Publié au journal officiel à la fin de l'année 2011, il ne concerne donc, que les activités dites tertiaires et non commerciales.

Nous citons :

Les professions libérales (Avocat, Médecin, Notaire, Infirmier, Expert-comptable…)
La location d'entrepôts logistiques cascade toute activité autre que commerciale
La location de bureaux

Les locataires dans ce cas de figure, signeront united nations bond professionnel. En effet, depuis la loi PINEL, entrée en vigueur le 18 juin 2014 « 2014-626 », le seul indice retenu pour le bond professionnel est fifty'ILAT, et not fifty'ICC « Indice du coût de la structure », qui était fifty'indice utiliser pour toutes les activités commerciales confondus.

Il faut tout de même préciser que les bailleurs qui ont utilisé united nations bail commercial pour les activités dites tertiaires, dont la signature est antérieure au 1er septembre 2014, peuvent utiliser aussi bien L'ILAT que 50'ICC pour réviser le loyer. Après cette engagement, la révision se fera uniquement à partir de l'ILAT.

La base de calcul de l'ILAT :
Cet indice est donc constitué de :

50% de l'évolution des prix à la consommation
25% de l'indice du coût de la structure « ICC »
25 % de l'indice du produit intérieur brut en valeur « PIB »

ILC : indice des loyers commerciaux

Contrairement à fifty'ILAT, cet indice south'adresse aux locataires commerçants et artisans exerçant une activité commerciale, comme le précise « l'article L121- du code de commerce » . 50'ILC, remplacera automatiquement l'ICC, et ceci, même cascade les baux signés avant le 1^er septembre 2014.

Indice révision de loyer : ILC

Nous citons en exemple :

Les industrielles (fabriques, usines)
Activité artisanale
Les entrepôts comme les plate- formes logistiques

Les locataires commerçants signeront donc un bail commercial, avec la possibilité d'inclure une clause d'indexation, selon les termes prédéfinit entre les parties (Bailleur- Locataire), sur la base de l'ILC.

Il est important de vérifier qu'ils sont bien immatriculés au RCS « Registre du commerce et des sociétés » pour les commerçants et enregistré au registre des métiers pour les artisans (RM).

La base de calcul de l'ILC :

Cet indice est donc constitué de :

fifty% de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers
25% de l'indice du coût de la construction « ICC »
25 % de l'indice du chiffre d'affaires dans le commerce de détail

Indice révision de loyer

A la suite de la crise sanitaire « COVID-19 », d'après fifty'analyse effectuée par l'Insee, il a été constaté que l'une des composantes permettant le calcul de l'ILC, c'est-à-dire le chiffre d'affaires du commerce de détail a été dévalorisé au profit du e-commerce qui est actuellement en net augmentation, engendrant automatiquement une hausse de l'ILC . De ce fait, les loyers des locaux à usage commercial (Bail commercial), ont subi une grande augmentation.

Cascade limiter ainsi la hausse des prix de ces loyers, il a été décidé selon le décret n° décret north°2022-357 du fourteen mars 2022 , la suppression de la composante « Chiffre d'affaires » au profit de l'indice des prix à la consommation.

Désormais, le calcul sera le suivant :

75% de fifty'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers
25% de l'indice du coût de la construction « ICC »

Ce nouveau mode de calcul applicable dès la fin du mois de mars 2022, permettra un retour à 50'équilibre des loyers commerciaux estimé vers la fin de 50'année 2022, et cascade 50'année 2023.

A quelle occasion peut-on effectuer une révision de loyers ?

En règle générale, une révision de loyer se fait une fois l'an en cours de location pour les baux à usage d'habitation.

La révision légale cascade les baux professionnels et baux commerciaux, sont triennale, c'est-à-dire que le bailleur peut procéder à la première révision, iii ans après la engagement de signature du bail « article L.145-38 du lawmaking du commerce » , dès lors quela clause de révision y est insérée.

Cela dit, les parties (locataire-bailleur), peuvent southward'ils le souhaitent, choisir d'ajouter une clause d'échelle mobile , permettant une indexation conventionnelle, c'est-à-dire la possibilité de choisir la périodicité de la révision. Le plus souvent elle reste annuelle, ayant comme base l'indice de référence (ILC, ILAT ou encore ICC en fonction du type de bond signé et de sa date de signature). Dès lors que la hausse de loyer ne peut pas excéder la variation de 50'indice trimestriel, on parle de plafonnement de loyer.

Il y en a qui préfèrent inclure une clause-recette (composé d'une base fixe et l'autre partie sous forme de clause-recette), c'est-à-dire une clause autorisant ainsi le bailleur à faire varier le loyer selon le chiffre d'affaires généré par l'activité commerciale du locataire.

Toutefois, soyez vigilant quant à la rédaction de cette clause, car si elle est mal rédigée, elle peut être considérée comme réputée-non écrite.

N'hésitez pas à vous rapprocher de professionnels compétents pour vous y aider (avocats, agences immobilières, notaires, professionnels de fifty'immobilier…).

Que se passe-t-il dans les différents cas de figure présentés ci-dessous ?

En cours de bond/ Renouvellement du bond

Bail d'habitation : Comme précisé plus haut, pour les baux d'habitation, la révision est annuelle selon l'indice de référence indexé au bail « IRL » et l'augmentation du loyer est plafonnée car elle ne peut être, en aucun cas être supérieur à la dernière variation de l'indice.

Lors du renouvellement du bail, le bailleur a la possibilité de réviser le loyer en mettant en pratique 50'fine art.17-2 de la loi du 6 juillet 1989 . « Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les weather de forme prévues à 50'article xv, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. »

En effet, si le bailleur estime que le loyer a été sous-évalué lors de mise en location il a la possibilité de réévaluer ainsi le loyer, en respectant les weather condition de plafonnement ainsi que les zones concernées.

Bond commercial et professionnel :

Concernant le bail commercial et professionnel, la révision peut être :

Triennale, c'est-à-dire tout les 3 ans comme précisé plus haut
Annuelle, selon le choix de départ convenu entre les parties. On parlera de clause d'échelle mobile, selon fifty'indice de référence indexé (ILAT, ILC, ICC)
Ajuster à la valeur locative

Si cette valeur locative a fortement augmenté, le loyer ainsi révisé ne pourra en aucun cas être fixé au montant de la valeur locative.

Lorsque 50'on parle d'ajuster à la valeur locative, cela sous-entend que la hausse ou la baisse des loyers qui est limité par l'indice de révision « plafonnement des loyers » , peut se voir ajuster à la valeur locative :

Si lors de la révision annuelle ou triennale, le loyer est supérieur à la valeur locative.

Pour l'ajuster, Il convient de respecter les critères d'ajustement figurant dans « l'article L.145-33 du lawmaking de commerce », soit :

Les caractéristiques du local
La destination des lieux loués
Obligations respectives des parties, respectant ainsi les engagements de chacun (Bailleur-Locataire)
Les facteurs de commercialités, comme la mise en identify d'une rue piétonne ou encore la création de parking supplémentaires…etc.
Les prix pratiqués dans le voisinage

Si lors de la révision annuelle ou triennale, le loyer est inférieur à la valeur locative.

Il convient de l'ajuster par augmentation. Ce blazon de procédé, appelé déplafonnement, reste possible uniquement dans les situations suivantes :

Le bond excède 12 ans (renouvelé par tacite reconduction)
Les facteurs de commercialités ont changé

Exemple : La zone où se trouve le local a bénéficié d'united nations aménagement permettant le passage d'un tramway

Valorisation du local

Exemple : des travaux d'aménagements améliorants ainsi le local

Déspécialisation partielle du bail.

Exemple : Vous avez étendu votre commerce, en proposant des prestations annexes.

Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1^er septembre 2014, l'augmentation des loyers sur une année ne doit pas dépasser 10% du loyer acquittée de l'année précédente. On parle alors, de plafonnement de loyer dans le déplafonnement .

Lors d'une révision triennale, Il y a la possibilité de lisser l'augmentation de loyer de 10% chaque année, lorsque l'augmentation représente ¼ du loyer augmenté. Soit 25% d'augmentation.

Exemple : Le loyer révisé étant de30 000€, et réajusté ( déplafonné) à la valeur locative N, nous obtenons 37 500€, soit une augmentation annuelle de vii 500€, représentant ainsi ¼ du loyer augmenté.

En appliquant les x%, le lissage se fera donc comme suit :

N : 30 000€ + 10% = 33 000€
Due north+ 1 : 33 000€ + 10 % =36 300€
Due north+ two : 37 500€ (Ajustement)

Au terme du bail commercial, le locataire bénéficie united nations droit au renouvellement du bail, et le bailleur à la possibilité, s'il le souhaite de revoir à la hausse le loyer. Cascade se faire, il devra, alors respecter certaines conditions :

Donner congé 6 mois avant le terme du bail, et proposer au locataire le renouvellement avec un nouveau loyer. Il appartiendra donc au locataire, d'accepter ou pas cette proffer.

Lors d'une nouvelle location/ ou à la relocation

Bail d'habitation :

A la relocation, ou lors d'une première location d'un bien, il convient de respecter la loi sur l'encadrement des loyers, en matière de fixation de prix, avant la signature du bail.

A ce sujet, la loi ELAN, a instauré un dispositif sur l'encadrement des loyers. Celui-ci se substitue au dispositif complémentaire mis en place par la loi Alur de 2014.

Il a été mis en place, afin d'empêcher le bailleur d'augmenter le montant du loyer entre 2 locataires. Cet encadrement concerne à la fois les logements vides ou meublés et situés en zone tendue. Le bailleur est obligé de s'y soumettre, sauf s'il a réalisé d'importants travaux dans le logement.

D. n° 2021-852, 29 juin 2021, pris en application de 50'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

NB : A la suite de travaux de rénovation au sein du bien loué, le bailleur à la possibilité de revoir le loyer à la hausse, mais uniquement sous certaines weather.

Cascade en savoir plus sur le sujet, nous vous invitons à consulter notre mag mensuel du mois de mars 2022 " https://cfpformations.com/travaux-augmentation-des-loyers " , entièrement gratuit.

Bail commercial/ professionnel :

Le loyer peut être fixé :

Librement par le bailleur
Conventionnellement entre le bailleur et le locataire en fonction de chiffre d'affaires prévisionnel, en insérant alors une clause-recette au bond
En se basant sur la valeur locative du local (voir la loi du 11 décembre 2001 du code de commerce) d'après les critères suivants :
Les caractéristiques du local
La destination des lieux loués
Obligations respectives des parties, respectant ainsi les engagements de chacun (Bailleur-Locataire)
Les facteurs de commercialités, c'est-à-dire
Les prix pratiqués dans le voisinage

Peut-on procéder à une rétroactivité en cas de révision de loyer tardive ?

Bail d'habitation :

Si auparavant le bailleur avait la possibilité de réclamer au locataire, sur les five dernières années, les impayés issus d'une révision de loyer rétroactive, aujourd'hui depuis la loi ALUR en date du 24 mars 2014, modifiant ainsi 50'art17-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 89, la révision de loyer est prescrite one an après la appointment indiquée au bail.

Bail commercial/ professionnel :

Bail commercial :

Conformément aux manufactures Fifty.145-37 et Fifty.145-38 du code de commerce, il y a absence de rétroactivité si la demande n'a pas été faite dans les délais légaux :

Annuellement grâce à la clause d'échelle mobile
Triennale (bail classique)
Au terme du bond, lors du renouvellement

Dans certains cas la rétroactivité peut s'appliquer si dès la signature du bond, il est précisé que la révision des loyers soit automatique par le biais d'une clause d'échelle mobile (voir les termes de l'article L. 145-39 du code de commerce). Par exception, la rétroactivité du loyer d'united nations bail commercial peut être appliqué.

Bail professionnel :

Il est of import de noter qu'en matière de baux professionnels, les règles du code civil s'appliquent en dehors du domaine du statut d'ordre public.

Si fifty'on prend en compte l'commodity 2224 du code ceremonious, il est précisé que :

« Les deportment personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de 50'exercer ».

Par conséquent, le bailleur peut réclamer au titre de droit personnel, une créance.

Comme vous pouvez le constater cela peut conduire à une jurisprudence. Donc, à défaut d'accordance entre les parties, c'est le président du tribunal de grande instance qui devra trancher.

Comment aviser le locataire de cette révision de loyer ?

Bail d'Habitation :

Pour rappel, l'augmentation de loyer à la suite de la révision de loyer prend effet à compter de la date de la demande du bailleur. Par conséquent, pour plus de sécurité, il est préférable d'informer le locataire par fifty'intermédiaire d'une lettre recommandée avec accusé de réception.

Bail commercial/professionnel :

Selon les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, et de l'commodity R.145-twenty du code de commerce, la demande de révision doit se faire selon united nations formalise bien précis :

Par acte extrajudiciaire
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Dans votre courrier, il est important de détailler ainsi vos calculs cascade plus de transparence.

Annotate procéder au calcul de la révision de loyer ?

A partir de la dernière publication aux JO (Periodical Officiel) sur le site de fifty'INSEE, des indices suivants :

IRL "Indice de référence des loyers"
ICC "Indice du coût de la construction"
ILAT " Indices des loyers des activités tertiaires"
ILC "Indices des loyers commerciaux"

La formule est la suivante :

Loyer révisé =Loyer actuel x (Nouvel indice publié/ Ancien indice, connu lors de la signature du bail)

NB : si lors de la signature du bond, l'indice concerné à cette date, étant le one^er trimestre de 50'année de location, il convient d'utiliser celui du 1^er trimestre de l'année de révision.

Quels sont les recours possible en cas de désaccord ou d'abus ?

Pour les révisions du bail commercial et professionnel

En cas de litige, chaque partie ( Bailleur – Locataire ) pourront toujours faire appel à la maison départementale de conciliation pour parvenir à united nations accord amiable, ou à défaut d'accordance, se rapprocher du tribunal judiciaire.

Pour les révisions du bail d'abode

Depuis la loi ALUR, il faut dire qu'il y a très peu de contestation, puisque la révision est prescrite un an après la date inscrite au bail, mais dans le cadre d'united nations renouvellement de bail, si le bailleur ne respecte pas l'encadrement de loyer cascade réévaluer son loyer, le locataire à la possibilité de lui adresser une mise en cause par LRAR (Lettre recommandée avec accusé de réception).

Si le propriétaire reste camper sur ses positions, le locataire pourra alors saisir le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire.

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